Mietminderung bei coronabedingter Geschäftsschließung möglich?

Von Rechtsanwältin und Fachanwältin für Familienrecht Sabine Frank

Am 12.01.2022 hatte der Bundesgerichtshof (BGH) zum ersten Mal zu entscheiden, ob ein Mieter von gewerblich genutzten Räumen (Einzelhandelsgeschäft) für die Zeit einer wegen der Corona Pandemie behördlich angeordneten Geschäftsschließung zu einer Mietminderung berechtigt ist. Nach der Entscheidung des BGH ist diese Frage weder mit „Ja“ noch mit „Nein“ zu beantworten, sondern es kommt auf die Umstände des Einzelfalls an:

Zunächst stellt der BGH klar, dass es sich bei einer unverschuldeten, behördlich angeordneten Betriebsschließung nicht um einen Mietmangel handelt, der zu einer Mietminderung berechtigen würde. Denn die Nutzung der gemieteten Geschäftsräume selbst sei durch die Anordnung nicht betroffen. Vielmehr knüpft die Anordnung allein an die Nutzungsart und den sich hieraus ergebenden Publikumsverkehr an, für den auch der Vermieter keine unbedingte Einstandspflicht übernommen hat.

Allerdings sieht der BGH in der angeordneten Geschäftsschließung eine schwerwiegende Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrages, die zu einer Vertragsanpassung und damit Mietreduktion führen kann. Unter Geschäftsgrundlage ist die Erwartungshaltung der Parteien zu verstehen, dass sich die grundlegenden Rahmenbedingungen des Vertrags nicht ändern und die Sozialexistenz einer Vertragspartei nicht erschüttert wird. Die Erwartungshaltung beider Parteien bestand darin, dass der Mieter des Einzelhandelsgeschäfts dieses auch für den Publikumsverkehr nutzen kann. Denn ohne Publikumsverkehr ist die Anmietung eines Einzelhandelsgeschäfts sinnlos. Durch die behördlich angeordnete Geschäftsschließung wurde diese Geschäftsgrundlage nach Ansicht des BGH grundlegend gestört.

Eine Vertragsanpassung bei einer gestörten Geschäftsgrundlage ist aber nur dann möglich, wenn dem betroffenen Vertragspartner (Mieter) unter Berücksichtigung aller Umstände – insbesondere der vertraglich und gesetzlichen Risikoverteilung – ein Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Zwar gehe die behördlich angeordnete Geschäftsschließung über das normalerweise vom Mieter zu tragende Verwendungsrisiko der Mietsache hinaus und hierfür könne auch keine der beiden Mietvertragsparteien verantwortlich gemacht werden. Jedoch verbiete sich eine pauschale hälftige Risikoverteilung auf beide Vertragsparteien. Vielmehr kommt es nach Ansicht des BGH auf die ganz konkreten Umstände des Einzelfalls an. Insbesondere muss der Mieter darlegen, welche konkreten Nachteile er durch die Geschäftsschließung hat (z. B. Umsatz- und Gewinnrückgang für die Zeit der Schließung, Darlegung von Maßnahmen zur Eindämmung der Verluste) und welche finanziellen Vorteile hieraus gegebenenfalls resultieren (z. B. Leistungen von Versicherungen oder staatliche Kompensationen). Ferner sind auch die Interessen des Vermieters angemessen zu berücksichtigen.

Das Ergebnis dieser Abwägung muss dann auch nicht zwangsläufig zu einer Reduktion der Miete um 50 %, sondern kann im Einzelfall auch zu einer Reduktion um beispielsweise 25 % führen. Auch kann eine Reduktion völlig ausgeschlossen sein, wenn im konkreten Einzelfall z. B. die Interessen des Vermieters an einer vollständigen Mietzahlung deutlich überwiegen. Da es sich bei der gesamten Thematik um eine äußerst komplexe Materie handelt, ist es in jedem Fall empfehlenswert, sich diesbezüglich anwaltlich beraten zu lassen.

Die Verfasserin ist Rechtsanwältin und Fachanwältin für Familienrecht mit Kanzleisitz in Rüdesheim am Rhein.